“观海轩”项目前期物业管理招标公告

“观海轩”项目前期物业管理招标公告 津物区划<2025>第 015 号
“观海轩”住宅物业项目，由天津中交城市发展有限公司开 发建设，现委托天津市鸿翔招标代理有限责任公司根据有关规 定，通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。
一、招标项目基本情况（具体情况见附件 1）
1.本项目业态类型：住宅、商业
2.本项目坐落地址：天津市东丽区海河东路与月牙河东路交 口东北侧
3.本项目物业管理区域四至范围：东：规划龙池路、南：海 河东路、西：规划月牙河东路、北：规划环宇支道
4.本项目总用地面积：42533.80 平方米
本项目总建筑面积：135991.18 平方米
地上建筑面积构成为：总建筑面积 92723.18 平方米【其中 住宅 91425.18 平方米（其中多层住宅 18524 平方米、高层住宅 72901.18 平方米）、经营性配套公建 650 平方米、非经营性配 套公建 648 平方米】。
地下建筑面积构成为：总建筑面积 43268 平方米（其中地下 车库 30398 平方米、设备用房及其他 12870 平方米）。
本项目的建筑密度为 30%；容积率 2.18；本项目内共含建筑 物 16 栋建筑物（其中 3 栋 7-8 层的多层住宅、10 栋 16-25 层的 高层住宅、3 栋 1 层的配套公建）；项目总户数为 580 户。
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5.绿化指标：绿化率 40%，绿地面积 17013.52 平方米。
6.停车场库：
本项目规划建设机动车停车位 1105 个，其中地上车位 58 个、地下车位 1047 个）
7.开发建设分期情况：一期。
8.项目竣工时间：2027 年 12 月 31 日
二、物业管理服务内容及标准（见本公告附件 2）
三、前期物业服务合同期限
前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物 业服务合同生效之日终止。
四、获取招标文件的时间、方式
凡有意参加投标者，请于 2025 年 4 月 19 日——2025 年 4 月 23 日，每日 9：00——17:30（北京时间）将购买招标文件 的费用以电汇或银行转账方式汇入指定账号，并在汇款备注中标 明拟投标项目名称，同时以发送邮件方式将获取招标文件所需材 料的扫描件发送至 tjhxzbdl@126.com（邮箱地址）,并及时通知 招标代理机构，招标代理机构将会把招标文件以邮件形式发放。
1.获取招标文件需提供的材料
（1）登记表（原件一份，加盖企业公章）；
（2）投标人营业执照（复印件一份，加盖企业公章）； （3）授权委托书（原件一份，加盖投标人企业公章、法定 代表人印鉴）；
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（4）购买招标文件的汇款单截图。
2.招标代理机构开户信息如下：
单位名称：天津市鸿翔招标代理有限责任公司
开户银行：中国建设银行股份有限公司天津王串场支行 银行帐号： 12050166590100000042
3.招标文件售价
人民币：500 元/本。
注：招标文件一经售出，概不退费。
参加投标企业报名日期以购买招标文件费用到账时间为准。
成功获取招标文件的投标人需将纸质材料于递交投标文件 截止之日前以邮寄方式寄送到天津市河北区新大路 185 号天津 通广科技园 9 号楼 2 层（天津市鸿翔招标代理有限责任公司），如递交投标文件截止之日前未收到投标人获取招标文件的纸质 材料，将以撤标处理。
五、对投标人的要求
1.具备独立法人资格的物业服务企业；
2.依法纳税；
3.无行贿犯罪记录；
4.未处于被责令停业、投标资格被取消或者财产被接管、冻 结或破产状态；
5.未被有关部门（不受属地管理及级别限制）暂停投标资格 或通报，并在暂停或通报期内；
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6.未被有关部门或信用信息公示系统列入黑名单（不受属地 管理及级别限制）；
7.本次招标不接受联合体投标。
8.投标人具备多层住宅、高层住宅、商业类型物业管理经验。 9.拟派驻项目负责人应与投标人有劳动关系。
六、投标截止时间
1.投标文件递交的截止时间为： 2025 年 5 月 9 日 9:30 （北京时间），递交地点为：天津市河北区新大路 185 号天津 通广科技园 9 号楼 2 层。
2.逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予 受理。
七、发布公告的媒介
本 次 招 标 公 告 在 中 国 招 标 投 标 公 共 服 务 平 台 http://www.cebpubservice.com/上发布。
八、招标人联系方式
1.名称：天津中交城市发展有限公司
2.地址：天津市东丽区成林道与登州路交口万新香邑广场 1 门 806(33 室)
3.联系人：杨世伦
4.联系方式 ：15822772776
九、招标代理机构联系方式
1.名称：天津市鸿翔招标代理有限责任公司
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2.办公地址:天津市河北区新大路185号天津通广科技园9
号楼2层
3.联系人:张雅静
4.联系方式:13920259642
注:所有报名材料均使用标准A4复印纸报遂。心
特此公告
招标人:(盖章)
法定代表人: (盖竟) lmn刘|
招标代理机构:(盖章)
法定代表人:(盖章) 静张|
备注:招标公告的内容为虚线以上的全部内容。
日期:
附件:1.招标项目基本情况
2.物业管理服务内容及标准
3.登记表
4.授权委托书
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附件 1：招标项目基本情况
本项目坐落于天津市东丽区海河东路与月牙河东路交口东 北侧。本项目物业管理区域四至范围：东：规划龙池路、南：海 河东路、西：规划月牙河东路、北：规划环宇支道。本项目总用 地面积：42533.80 平方米。本项目总建筑面积：135991.18 平方 米。地上建筑面积构成为：总建筑面积 92723.18 平方米【其中 住宅 91425.18 平方米（其中多层住宅 18524 平方米、高层住宅 72901.18 平方米）、经营性配套公建 650 平方米、非经营性配 套公建 648 平方米】。地下建筑面积构成为：总建筑面积 43268 平方米（其中地下车库 30398 平方米、设备用房及其他 12870 平 方米）。本项目的建筑密度为 30%；容积率 2.18；本项目内共含 建筑物 16 栋建筑物（其中 3 栋 7-8 层的多层住宅、10 栋 16-25 层的高层住宅、3 栋 1 层的配套公建）；项目总户数为 580 户。绿化指标：绿化率 40%，绿地面积 17013.52 平方米。本项目规 划建设机动车停车位 1105 个，其中地上车位 58 个、地下车位 1047 个）。开发建设分期情况：一期。
项目设备设施情况：

设备名称数量或功率及功率
化粪池数量 4 污水井数量 45 个
雨水井数量 40 个 信报箱数量 580 个
避雷检测点 32 个 室外照明 景观照明功率（泛光灯、洗墙灯）30KW；庭院灯照 明 30KW


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监控设施设备 情况 20KW（监控和消控室设 置在一起） 物业管理用房 面积 300 平米
消控设施设备 20KW 监控和消控室设 置在一起）设置四班三 运转班次 电梯 多层住宅 9 部；9KW/部 高层住宅 20 部；15 KW/ 部
停车位管理 地下、地下车位暂不需 要提供服务及费用测 算 红号站 项目设置一个红号站服 务于地下车库与地上无 关，不需要设置红号站值 守人员
道路面积 7879.36 平米 楼内照明 多层住宅 15KW 高层住宅 30KW
出入口 正常开启 1 个需要 24 小时有人值守，设置四班三运转班次，其他 出入口为智能刷卡


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附件 2：
物业管理服务内容及标准
一、物业管理服务内容及标准
投标人根据招标人提出的服务内容、服务标准提供服务。内容及标准 如下:
（一）公共性基本服务内容
1．综合管理服务内容
① 服务中心：小区设置服务接待中心，配置办公家具及电话、传真 机、计算机等办公设施设备。
② 管理服务人员：管理人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规范、文明服务；水、电等特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规范。
③ 服务时间：每天 24 小时有服务人员接待业主和物业使用人，处 理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投 诉，答复率 100%、有效投诉处理率 100%。
④ 客服人员年龄要求在 40 周岁以下，大专及以上学历，女性，身 高 165cm 及以上,品行良好，有 1 年以上同行业工作经验，熟悉公关业 务、物业法规及公司的各项规章制度，自身素质较好，语言表达能力较 强，对工作认真负责，敬业、乐业。
⑤ 日常管理与服务：
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A.日常服务应符合国家和我市《物业管理条例》的有关规定以及 物业服务合同的约定；
B.建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩 序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度；
C.物业服务合同签订规范，公布物业服务内容、标准及物业管理 服务费标准；
D.实行 24 小时报修值班制度。急修 20 分钟内到达现场，预约维 修按双方约定时间到达现场，回访率 100%；
E.对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现 场进行巡视；
F.对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止 侵害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理；
G.运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日 常办公等进行管理，建立完善的档案管理制度；
H.每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到 90%以上，对管理 服务中的薄弱环节适时整改；
I.按规定使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，公布专项 维修资金使用情况；
J.每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告 提交业主委员会，并在小区内公告；
K.公示场地占用费的收取和使用情况；
L.节假日进行专题布置，每年组织四次以上社区活动。
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2．清洁卫生服务内容
楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫 2 次，干净整洁；绿地 无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传 栏、信报箱等每周擦拭 2 次；庭院灯、景观灯每季度清洁 1 次；垃圾清运 日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁 2 次,夏季每天进行消 毒。
垃圾清运车辆清洁干净，摆放整齐，无异味，停放于指定地点，每 天至少彻底清洗一次。
3．公共秩序维护服务内容（含机动车及非机动车管理）
① 人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值 时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物 防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护 和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关 部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。
② 门岗：出入口 24 小时执勤，其中主出入口 7：00-21：00 立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。
③ 巡逻岗：按照规定路线和时间每 1 小时巡查一次，做好巡查记录。
④ 车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停 放有序；非机动车停放整齐。
4．绿化养护服务内容
① 草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过 8 公分。
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② 树冠完整美观，无枯枝死杈。
③ 绿篱修剪及时，适时补种无缺株。
④ 根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。
⑤ 适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。
⑥ 适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。
5．共用部位、共用设施设备维修养护服务内容
① 维修养护制度：在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行 良好，有检查记录、维修记录、保养记录。
② 小区平面分布图、楼门标识等：保持完好齐全、规范美观，有缺 损及时更换修补。
③ 房屋外檐：每周巡查三次，发现损坏按规定维修。
④ 雨水井、化粪井：每月检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无 堵塞外溢。
⑤ 场地、道路：每月巡查一次，场地、道路平整通畅，发现损坏按 规定修复。
⑥ 安全标识：每天巡查一次，危及人身安全隐患处有明显标识，发 现损坏及时修补。
⑦ 围墙：每周巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。 ⑧ 庭院灯、景观灯：接到报修后 1 小时内修复，完好率 99%以上。
⑨ 供配电系统
A.由专业人员对高压开关柜、室内高压电缆、变压器、低压配电柜、电源（控制）柜等进行巡视检查，发现问题及时处理。
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B.动力设备每月定期一次对各设备配电箱进行清扫，检查各连线有无 松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。
⑩ 给排水系统
A.给水:保证服务范围内用水供应,非市政停水时，十分钟内到场处理 供水系统故障。
B.排水:雨水井、排污潜水泵等能正常使用,污水井排水通畅,雨水井 雨季到来前彻底清理一次,保证不存雨水。
⑪安防系统
A.按工作标准规定时间排除故障，保证各安防系统正常工作。
B.监控摄像等安防设备运行正常，有记录并按规定期限保存。
⑫消防系统
A.消防监控中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；消防通道畅通。
B.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。
组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。
C.完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
（二）各业态专享服务内容及标准
1.住宅业态服务内容
（1）清洁卫生服务内容
楼内公共区域：地面每天清扫 1 次，擦拭 1 次；墙面无灰尘、无乱悬 挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭 2
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次；门窗玻璃每月擦拭 2 次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭 3 次；电梯 轿厢每天擦拭 2 次；操作板面每天消毒 1 次；每月对电梯门、壁保养 2 次；楼道灯每月擦拭 2 次。
（2）专属部位、专属设施设备维修养护服务内容
A.楼梯扶手、门窗：每周巡查三次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配 件完好，开闭灵活。
B.楼内墙地面、顶面：每周巡查三次，遇有损坏适时修补。
楼道灯：接到业主或物业使用人报修后 1 小时内修复，完好率 99%以上。
C.电梯系统：设置专属电梯安全员，保证 24 小时值守，保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；委托专业维修 保养单位进行定期保养，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电 梯运行进行管理；电梯发生一般故障，专业技术人员半小时内到达现场修 理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场 应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。
2.经营性配套公建业态服务内容
经营性配套公建部分外围服务内容及标准的具体内容参照公共性基 本服务内容执行。
二、物业管理服务费收费方式
包干制
三、物业管理服务费测算方式
物业管理服务费按照招标人明确的服务内容、服务标准根据管理服务 成本测算，计价单位为：元/月.平方米。
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投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分 别测算。
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附件 3
投标人领取招标文件登记表

招标人 信息 招标人：
招标项目名称：
投标人 情 况 名称：
法定代表人：
企业注册地址:
统一社会信用代码:
法定代表授权人
联系电话
拟派驻 项目负 责人情 况 姓名 性别
身份证号 联系电话
学历 政治面貌
职称名称 职称等级
注：表中内容应如实填写，不得涂改。


填表人： 填表日期： 投标人盖章
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附件 4
投标人授权委托书
委托人（公司）：
统一社会信用代码:
法定代表人： 性别：
身份证号码：
受委托人姓名： 性别：
联系电话：
身份证号码：
工作单位：
我系 （公司）的法定代表人，现委 托 为我的代理人，并以我的名义参加 区 “ ”项目的前期物业管理投标工作。
受委托人签署的一切有关文件，我均以承认，特此证明。 受托人无权转让委托权。
授权委托自 年 月 日至 年 月 日有效。
附：受托人身份证复印件
委托单位：（盖章）
委托人：（法定代表人盖章） 日期：
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